Kira getirisi ve amortisman nasıl okunur?
Bir iş yerinin yatırım olarak iyi olup olmadığını tek bir oran söylemez. Brüt getiri, net getiri ve amortisman süresinin ne anlattığı, nerede yanılttığı.
Erdoğan EkşiOfis Sahibi · Broker
Satılık bir dükkan, atölye ya da depo yatırım olarak değerlendirilirken en sık sorulan soru "kaç yılda kendini öder?" olur. Cevap tek bir sayı gibi görünse de hangi rakamlarla hesaplandığı sonucu çok değiştirir. Bu yazıda üç temel ölçüyü ve sık yapılan hataları anlatıyoruz.
Brüt kira getirisi
En basit ölçüdür: bir yılda alınacak kiranın satış bedeline oranı.
- Brüt getiri = yıllık kira ÷ satış bedeli × 100
Hızlı bir karşılaştırma için işe yarar, ama giderleri ve boş kalma riskini hesaba katmaz. İki mülkün brüt getirisi aynı olsa da yatırımcıya kalan para çok farklı olabilir.
Net kira getirisi
Yatırımcının cebine gerçekten kalanı gösterir.
- Net yıllık kira = yıllık kira − mülk sahibinin yıllık giderleri − boş kalma payı
- Toplam yatırım = satış bedeli + alım masrafları
- Net getiri = net yıllık kira ÷ toplam yatırım × 100
Mülk sahibinin giderleri mülke ve sözleşmeye göre değişir: sigorta, bakım ve onarım, kiracıya yansıtılmayan aidat, vergi gibi kalemler olabilir. Alım masrafları da tapu harcı ve ilgili diğer masrafları kapsar.
Amortisman süresi
Yatırımın net kirayla kaç yılda geri döndüğünü gösterir.
- Amortisman süresi (yıl) = toplam yatırım ÷ net yıllık kira
Bu süre kısaldıkça getiri artar. Ama tek başına karar verdirmez: bölgenin talebi, kiracının sağlamlığı ve mülkün yıllar içindeki değer değişimi de en az bu süre kadar önemlidir.
Sık yapılan hatalar
- Boş kalma payını yok saymak. Kiracı değişirken mülk bir süre boş kalabilir; hesaba bir pay eklemek daha gerçekçi sonuç verir.
- Alım masraflarını unutmak. Satış bedeline göre hesaplanan getiri, gerçek getiriden yüksek görünür.
- Kiracılı mülkte sözleşmeyi okumamak. Mevcut kira, kalan süre ve artış koşulu getiriyi doğrudan belirler.
- Enflasyonu ve kira artışlarını karıştırmak. Getiriyi yorumlarken kiranın zaman içinde nasıl artacağını ve paranın değerindeki değişimi birlikte düşünün.
Vergi
Kira geliri vergiye tabidir ve ticari mülkte KDV gibi başka yükümlülükler de olabilir. Oranlar, istisnalar ve beyan koşulları mevzuata göre değiştiği için güncel durumu mali müşavirinize danışın.
Kendi rakamlarınızla deneyin
Hesabı elle yapmak yerine getiri hesaplayıcımızda bedeli, beklediğiniz kirayı, boş kalma payını ve yıllık giderleri girip brüt getiriyi, net getiriyi ve amortisman süresini birlikte görebilirsiniz. Portföyümüzdeki satılık bir ilanı seçerseniz bedeli hesaplayıcıya kendiliğinden gelir. Sonuçları birlikte okumak isterseniz analiz talebi bırakın.
